Verkaufsexposé · Stand 07.08.2026
Drei Kulturdenkmale
in Delitzsch
Wohn- und Geschäftshäuser Breite Straße 18 und 20 sowie Bismarckstraße 10 — 1.662,66 m² Wohn- und Gewerbefläche, 706,78 m² Nutzfläche, 91.909,20 € Jahresnettokaltmiete im Bestand.
Das Angebot auf einen Blick
Drei innerstädtische Wohn- und Geschäftshäuser in Delitzsch, alle drei als Kulturdenkmal eingetragen, alle drei in gepflegtem Zustand mit modernisierten Wohnungen. Zusammen 1.656,12 m² Mietfläche, davon 1.087,54 m² laufend vermietet an 14 Mietparteien. Die verbleibenden 568,58 m² sind die Wertreserve des Angebots.
1.379 € je Quadratmeter vermieteter Fläche. Rechnet man den Paketpreis allein auf die 1.087,54 m² um, die heute Miete tragen, liegt er bei 1.379 €/m² — und die 568,58 m² Leerstandsfläche gibt es rechnerisch gratis dazu. Zum Vergleich: der Median der aktuell in Delitzsch angebotenen Mehrfamilienhäuser liegt bei rund 1.450 €/m².
Die drei Häuser
Breite Straße 18
- Wohn-/Gewerbefläche
- 402,52 m²
- Nutzfläche
- 202,76 m²
- Mietfläche
- 405,00 m²
- vermietet
- 405,00 m² · 100,0 %
- Leerstand
- 0,00 m²
- Miete IST p. a.
- 34.320,00 €
- Miete SOLL p. a.
- 37.620,00 €
- €/m² vermietet
- 7,06
- Angebotspreis
- 610.000 €
- Faktor IST
- 17,8 ×
- Bruttorendite
- 5,63 %
Wohnhaus in geschlossener Bebauung und in Ecklage. Bedeutender Renaissancebau, genannt „Das schöne Haus“, mit Sitznischenportal und gewölbter Eingangshalle, steiles Satteldach (Volutengiebel rekonstruiert); kulturgeschichtlich, künstlerisch, ortsgeschichtlich und baugeschichtlich bedeutsam.
Breite Straße 20
- Wohn-/Gewerbefläche
- 554,94 m²
- Nutzfläche
- 278,86 m²
- Mietfläche
- 575,34 m²
- vermietet
- 274,34 m² · 47,7 %
- Leerstand
- 301,00 m²
- Miete IST p. a.
- 19.266,00 €
- Miete SOLL p. a.
- 21.199,20 €
- €/m² vermietet
- 5,85
- Angebotspreis
- 340.000 €
- Faktor IST
- 17,6 ×
- Bruttorendite
- 5,67 %
Wohnhaus in geschlossener Bebauung. Bestandteil der typischen kleinteiligen Kernstadtbebauung, Putzfassade, steiles Satteldach; baugeschichtlich, hausgeschichtlich und städtebaulich von Bedeutung.
Bismarckstraße 10
- Wohn-/Gewerbefläche
- 705,20 m²
- Nutzfläche
- 225,16 m²
- Mietfläche
- 675,78 m²
- vermietet
- 408,20 m² · 60,4 %
- Leerstand
- 267,58 m²
- Miete IST p. a.
- 38.323,20 €
- Miete SOLL p. a.
- 41.251,20 €
- €/m² vermietet
- 7,82
- Angebotspreis
- 655.000 €
- Faktor IST
- 17,1 ×
- Bruttorendite
- 5,85 %
Mietshaus in geschlossener Bebauung, mit Tordurchfahrt und Laden, aufwendig dekorierte gründerzeitliche Klinkerfassade mit repräsentativen Fensterbekrönungen, baugeschichtlich von Bedeutung.
Renditerechner
Alle Regler sind frei einstellbar; die Voreinstellung entspricht dem Kauf zum Paketpreis von 1.500.000 € bei heutiger Miete — das ergibt eine Nettoanfangsrendite von 4,17 %. Wer den Gewerbeleerstand füllt, kommt ohne jede Bautätigkeit auf 6,31 % bis 6,74 %.
Kauf und Miete
Finanzierung
Entwicklung und Haltedauer
Ausbau zuschalten — die Werte sind vorbelegt und frei änderbar
Er bildet eine Modellrechnung ab, keine Zusage. Instandhaltungsrückstau, Mietausfälle einzelner Jahre, Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung und die tatsächliche steuerliche Behandlung im Einzelfall sind nicht abgebildet. Die Abschreibung ist vereinfacht gerechnet: der Bodenanteil ist eine Annahme, weil die Grundstücksflächen in den Unterlagen fehlen. Die Denkmal-AfA nach § 7i EStG greift nur auf künftige, vor Baubeginn mit dem Landratsamt Nordsachsen abgestimmte Baumaßnahmen — nicht auf den Kaufpreis.
Bilder
Aufnahmen aus dem Bestand. Ein Klick öffnet die große Fassung.
Außenaufnahmen und Umfeld
Wohnungen im Bestand
Die Wohnung Breite Straße 20, 2. OG links steht beispielhaft für den Modernisierungsstand: Dielenboden, sichtbare Balkendecke, Galerieebene, vollständig gefliestes Bad.
Ausbaureserve
Die Dachräume sind teilweise bereits vorbereitet — Gauben gesetzt, Fenster eingebaut, Estrich verlegt, Heizkörper montiert. Das senkt die Ausbaukosten gegenüber einem Rohdachboden spürbar und ist bei der Kalkulation im Renditerechner zu berücksichtigen.
Flächen — Aufmaß und Mietflächen
Grundlage sind die Wohn- und Nutzflächenberechnungen des Vermessungsbüros Biedermann (Breite Straße: 09.04.2022, Bismarckstraße: 20.06.2022). Sie werden hier den Flächen aus den Mietverträgen gegenübergestellt — beide Werte weichen leicht voneinander ab, das ist bei Altbauten normal und wird offen ausgewiesen.
| Objekt | Wohn-/Gewerbefl. Aufmaß | Nutzfläche | davon Keller | davon Dachboden | Mietfläche lt. Vertrag | Δ Vertrag ./. Aufmaß |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Breite Straße 18 | 402,52 | 202,76 | 75,11 | 100,31 | 405,00 | +2,48 |
| Breite Straße 20 | 554,94 | 278,86 | 180,44 | 64,53 | 575,34 | +20,40 |
| Bismarckstraße 10 | 705,20 | 225,16 | 194,38 | – | 675,78 | -29,42 |
| Gesamt | 1.662,66 | 706,78 | 449,93 | 164,84 | 1.656,12 | – |
Zusätzlich zu den ausgewiesenen Mietflächen stehen 164,84 m² unausgebauter Dachboden zur Verfügung — 100,31 m² in der Breiten Straße 18 und 64,53 m² in der Nummer 20. Beide sind in den Bestandsplänen erfasst und in den Preisen nicht bewertet. Dazu kommen 449,93 m² Kellerfläche.
Vermietete gegen freistehende Flächen
65,7 % der Mietfläche tragen laufend Miete. Der Leerstand konzentriert sich vollständig auf Gewerbeflächen und zwei kleine Wohnungen — die Breite Straße 18 ist zu 100 % vermietet.
| Objekt | Wohnen verm. | Wohnen leer | Gewerbe verm. | Gewerbe leer | Σ vermietet | Σ Leerstand | Quote verm. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Breite Straße 18 | 240,00 | – | 165,00 | – | 405,00 | 0,00 | 100,0 % |
| Breite Straße 20 | 274,34 | – | – | 301,00 | 274,34 | 301,00 | 47,7 % |
| Bismarckstraße 10 | 326,28 | 59,50 | 81,92 | 208,08 | 408,20 | 267,58 | 60,4 % |
| Gesamt | 840,62 | 59,50 | 246,92 | 509,08 | 1.087,54 | 568,58 | 65,7 % |
Die Leerstandsflächen im Einzelnen
| Objekt | Einheit | Art | Fläche | Ansatz €/m² | Potenzialmiete €/M | p. a. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Breite Straße 20 | EG Ladengeschäft | Gewerbe | 75,00 | 8,00 | 600,00 | 7.200,00 |
| Breite Straße 20 | 1. OG Gewerbe | Gewerbe | 226,00 | 5,00 | 1.130,00 | 13.560,00 |
| Bismarckstraße 10 | App. 1 (EG) | Wohnen | 29,50 | 8,00 | 236,00 | 2.832,00 |
| Bismarckstraße 10 | App. 2 (1. OG) | Wohnen | 30,00 | 8,00 | 240,00 | 2.880,00 |
| Bismarckstraße 10 | Gewerbe EG/1. OG | Gewerbe | 208,08 | 5,00 | 1.040,40 | 12.484,80 |
| Gesamt | – | – | 568,58 | 5,71 | 3.246,40 | 38.956,80 |
Kleinwohnungen 8,00 €/m², Ladenfläche im Erdgeschoss der Altstadt 8,00 €/m², Gewerbe in Nebenlage und im Obergeschoss 5,00 €/m². Alle drei liegen unter den Delitzscher Angebotsmieten von 7,79 bis 9,57 €/m², aber über der amtlichen Bestandsmiete von 5,44 €/m² (Zensus 2022). Die Ansätze setzen voraus, dass die Flächen hergerichtet werden — das nötige Kapital ist im Kaufpreis nicht enthalten und in den Potenzialrenditen nicht abgezogen.
Mieteinnahmen
Drei sauber getrennte Ebenen: die heute fließende Miete, die Miete nach den bereits angekündigten Erhöhungen, und die Miete bei Vollvermietung. Alle Angaben sind Netto-Kaltmieten; Betriebskosten sind separat ausgewiesen.
| Szenario | € / Monat | € / Jahr | €/m² vermietet | Reinertrag p. a. | Rendite auf Paketpreis |
|---|---|---|---|---|---|
| IST — Stand 07.08.2026 | 7.659,10 | 91.909,20 | 7,04 | 67.093,72 | 6,13 % |
| SOLL — angekündigte Erhöhungen | 8.339,20 | 100.070,40 | 7,67 | 73.051,39 | 6,67 % |
| POTENZIAL — Vollvermietung | 11.585,60 | 139.027,20 | 7,00 | 101.489,86 | 9,27 % |
Reinertrag = Nettokaltmiete abzüglich 27 % nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis).
Mieterlisten
| Einheit | Mieter | Fläche | IST €/M | €/m² | SOLL €/M | €/m² | BK €/M | Warm €/M | seit |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EG Ladengeschäft Gewerbe | Bestattungen Tröger/Luckow | 120,00 | 1.080,00 | 9,00 | 1.080,00 | 9,00 | 250,00 | 1.330,00 | 01.03.2026 |
| Büro Hofgebäude Gewerbe | Dr. Seifert, Psychotherapie | 45,00 | 405,00 | 9,00 | 405,00 | 9,00 | 70,00 | 475,00 | 01.01.2026 |
| 1. OG Wohnung Wohnen | S. Schleicher | 120,00 | 825,00 | 6,88 | 990,00 | 8,25 | 210,00 | 1.035,00 | 01.05.2023 |
| 2. OG Wohnung Wohnen | Klein / Eichler | 120,00 | 550,00 | 4,58 | 660,00 | 5,50 | 250,00 | 800,00 | 15.05.2019 |
| Summe Breite Straße 18 | 100,0 % vermietet | 405,00 | 2.860,00 | 7,06 | 3.135,00 | 7,74 | 780,00 | – | – |
| Einheit | Mieter | Fläche | IST €/M | €/m² | SOLL €/M | €/m² | BK €/M | Warm €/M | seit |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EG Ladengeschäft leer | Leerstand | 75,00 | – | – | – | – | – | – | – |
| 1. OG Gewerbe leer | Leerstand | 226,00 | – | – | – | – | – | – | – |
| 2. OG rechts Wohnen | Plener | 86,00 | 445,50 | 5,18 | 534,60 | 6,22 | 174,50 | 620,00 | 01.11.1999 |
| 2. OG links Wohnen | S. Wagner (ab 01.04.2026) | 84,34 | 500,00 | 5,93 | 500,00 | 5,93 | 150,00 | 650,00 | 01.04.2026 |
| 3. OG Wohnen | Heyrich | 70,00 | 360,00 | 5,14 | 432,00 | 6,17 | 95,00 | 455,00 | 01.06.2008 |
| DG Wohnung Wohnen | Epperlein | 34,00 | 300,00 | 8,82 | 300,00 | 8,82 | 80,00 | 380,00 | 10.01.2022 |
| Summe Breite Straße 20 | 47,7 % vermietet | 575,34 | 1.605,50 | 5,85 | 1.766,60 | 6,44 | 499,50 | – | – |
| Einheit | Mieter | Fläche | IST €/M | €/m² | SOLL €/M | €/m² | BK €/M | Warm €/M | seit |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| App. 1 (EG) leer | Leerstand | 29,50 | – | – | – | – | – | – | – |
| App. 2 (1. OG) leer | Leerstand | 30,00 | – | – | – | – | – | – | – |
| 1. OG links Wohnen | Häßler | 52,00 | 480,00 | 9,23 | 480,00 | 9,23 | 150,00 | 630,00 | 01.03.2023 |
| 1. OG rechts Wohnen | Steffen | 71,00 | 518,40 | 7,30 | 518,40 | 7,30 | 241,60 | 760,00 | 01.07.2014 |
| 2. OG links Wohnen | Pucher (ab 01.03.2026) | 52,50 | 500,00 | 9,52 | 500,00 | 9,52 | 150,00 | 650,00 | 01.03.2026 |
| 2. OG rechts Wohnen | Decker | 72,00 | 475,20 | 6,60 | 475,20 | 6,60 | 205,00 | 680,20 | 01.07.2002 |
| Dachgeschoss Wohnen | Frieß | 78,78 | 680,00 | 8,63 | 816,00 | 10,36 | 160,00 | 840,00 | 01.03.2024 |
| Gewerbe EG Gewerbe | Ritter | 81,92 | 540,00 | 6,59 | 648,00 | 7,91 | 60,00 | 600,00 | 01.11.2023 |
| Gewerbe EG/1. OG leer | Leerstand | 208,08 | – | – | – | – | – | – | – |
| Summe Bismarckstraße 10 | 60,4 % vermietet | 675,78 | 3.193,60 | 7,82 | 3.437,60 | 8,42 | 966,60 | – | – |
Grundlage ist das Blatt „2026 Mieteinnahmen“ der Verwaltungsübersicht, abgeglichen gegen die Blätter „Aufstellung Bank“ und „Übersicht 2022“. Zwei Mieterwechsel sind eingearbeitet: Bismarckstraße 2. OG links geht zum 01.03.2026 an Herrn Pucher (500 €), Breite Straße 20 2. OG links zum 01.04.2026 an Frau Wagner (500 €). Mieterhöhungen mit einem Wirksamkeitsdatum in der Vergangenheit sind im IST enthalten; Erhöhungen ohne Datum gelten als angekündigt und stehen nur im SOLL. Die SOLL-Summe reproduziert damit exakt die Werte der Verwaltungsübersicht (Breite Straße 18+20: 4.901,60 €/Monat) — bis auf +40 € in der Bismarckstraße, die sich allein aus dem Mieterwechsel ergeben.
Preisfindung
Der Preis ist über drei voneinander unabhängige Wege abgeleitet — Ertragswert, Kaufpreisfaktor und Vergleichswert. Alle drei landen im selben Korridor, und das ist der eigentliche Beleg für die Belastbarkeit.
- Ertragswert. Reinertrag IST 67.093,72 € p. a., kapitalisiert als ewige Rente: bei 5,0 % Liegenschaftszins 1.341.874 €, bei 5,5 % 1.219.886 €, bei 6,0 % 1.118.229 €. Auf SOLL-Basis liegt die Spanne bei 1.217.523 € bis 1.461.028 €.
- Kaufpreisfaktor. In Delitzsch angebotene Mehrfamilienhäuser rufen Faktoren um 20 auf; realisiert wird deutlich darunter. Für ein gemischt genutztes Altbauobjekt mit 34,3 % Leerstand sind 13 bis 15 realistisch. Der Paketpreis entspricht 16,3 × IST und 15,0 × SOLL.
- Vergleichswert. Ausgehend vom Median der Delitzscher Angebote, mit offengelegten Abschlägen für Zustand, Leerstand und Gewerbeanteil (Tabelle unten).
| Schritt | Abschlag | €/m² Mietfläche |
|---|---|---|
| Median MFH-Angebot Delitzsch (5 Objekte, 08/2026) | – | 1.450 |
| ./. Verhandlungsabschlag Angebot → Abschluss | -10 % | 1.305 |
| ./. Abschlag „mittlerer statt sanierter Zustand“ | -25 % | 979 |
| ./. Abschlag Leerstand 34,3 % und Gewerbeanteil | -20 % | 783 |
| = rechnerischer Zielwert je m² Mietfläche | – | 783 |
| Angesetzt (Paketpreis / Mietfläche) | – | 906 |
Angebotspreise
| Objekt | Angebotspreis | Faktor IST | Faktor SOLL | Brutto IST | Brutto SOLL | Brutto Potenzial | €/m² vermietet | €/m² Mietfläche | €/m² inkl. Nutzfl. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Breite Straße 18 | 610.000 | 17,8 | 16,2 | 5,63 % | 6,17 % | 6,17 % | 1.506 | 1.506 | 1.008 |
| Breite Straße 20 | 340.000 | 17,6 | 16,0 | 5,67 % | 6,24 % | 12,34 % | 1.239 | 591 | 408 |
| Bismarckstraße 10 | 655.000 | 17,1 | 15,9 | 5,85 % | 6,30 % | 9,08 % | 1.605 | 969 | 704 |
| Summe Einzelverkauf | 1.605.000 | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Paketpreis (./. 6,5 % Bündelabschlag) | 1.500.000 | 16,3 | 15,0 | 6,13 % | 6,67 % | 9,27 % | 1.379 | 906 | 633 |
Zum Kaufpreisfaktor: Er ist der Kehrwert der Rendite — Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete. Dass der Faktor auf IST-Basis höher ist als auf SOLL-Basis, ist deshalb richtig und kein Rechenfehler: die SOLL-Miete ist die höhere Miete, und je höher die Miete, desto niedriger der Faktor. Ein sinkender Faktor bedeutet eine steigende Rendite.
Angebotspreis Paket 1.500.000 €, Verhandlungskorridor 1.380.000 € bis 1.620.000 €, Zielabschluss 1.440.000 € bis 1.500.000 €. Der Bündelabschlag von 6,5 % gegenüber dem Einzelverkauf ist das Zugeständnis dafür, dass ein Käufer auch die Breite Straße 20 mit ihrem hohen Gewerbeleerstand mitnimmt. Ohne Paket ist die Breite Straße 18 — vollvermietet, Renaissancebau, 34.320 € Jahresmiete — das mit Abstand leichteste Einzelobjekt.
Grunderwerbsteuer Sachsen 5,5 % = 82.500 €, Notar und Grundbuch rund 1,75 % = 26.250 €. Gesamtinvestition ohne Maklercourtage 1.608.750 €.
Hochrechnung über 10, 15 und 20 Jahre
Was die Häuser über die Haltedauer einspielen — einmal nominal ohne jede Annahme, einmal mit einer vorsichtigen Mietsteigerung von 1,5 % pro Jahr. Delitzsch unterliegt nicht der Mietpreisbremse; die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren gilt uneingeschränkt.
| Szenario | Jahresmiete | 10 Jahre | 15 Jahre | 20 Jahre | Miete im Jahr 20 |
|---|---|---|---|---|---|
| IST — nominal | 91.909,20 | 919.092 | 1.378.638 | 1.838.184 | 91.909 |
| SOLL — nominal | 100.070,40 | 1.000.704 | 1.501.056 | 2.001.408 | 100.070 |
| Potenzial — nominal | 139.027,20 | 1.390.272 | 2.085.408 | 2.780.544 | 139.027 |
| mit 1,5 % Mietsteigerung p. a. | |||||
| IST — dynamisch | 91.909,20 | 983.679 | 1.533.242 | 2.125.278 | 123.788 |
| SOLL — dynamisch | 100.070,40 | 1.071.026 | 1.669.388 | 2.313.995 | 134.780 |
| Potenzial — dynamisch | 139.027,20 | 1.487.969 | 2.319.271 | 3.214.819 | 187.249 |
Der Paketpreis von 1.500.000 € ist bei unveränderter IST-Miete nach 16,3 Jahren allein aus der Nettokaltmiete zurückverdient — vor Kosten, vor Steuern, ohne Wertsteigerung. Auf SOLL-Basis sind es 15,0 Jahre, bei Vollvermietung 10,8 Jahre.
Zinsrechnung bei 3, 4 und 5 Prozent
Zwei Blickwinkel auf denselben Zinssatz. Erstens: was die Mietzahlungsreihe heute wert ist, wenn man sie mit 3, 4 oder 5 % abzinst. Zweitens: wie sich die Finanzierung für einen Käufer rechnet. Zur Einordnung — Mitte 2026 liegen zehnjährige Immobiliendarlehen bei rund 3,7 bis 4,1 %. 3 % ist damit ein optimistisches Zukunftsszenario, 4 % der Basisfall, 5 % der Stresstest.
Sicht 1 — Barwert der Mieteinnahmen
| Basis | Zins | 10 Jahre | 15 Jahre | 20 Jahre | Rentenbarwertfaktor 20 J |
|---|---|---|---|---|---|
| Rohertrag IST | 3 % | 784.004 | 1.097.206 | 1.367.377 | 14,877 |
| 4 % | 745.466 | 1.021.882 | 1.249.076 | 13,590 | |
| 5 % | 709.698 | 953.986 | 1.145.392 | 12,462 | |
| Rohertrag SOLL | 3 % | 853.621 | 1.194.634 | 1.488.795 | 14,877 |
| 4 % | 811.661 | 1.112.621 | 1.359.989 | 13,590 | |
| 5 % | 772.717 | 1.038.697 | 1.247.098 | 12,462 | |
| Rohertrag Potenzial | 3 % | 1.185.930 | 1.659.698 | 2.068.374 | 14,877 |
| 4 % | 1.127.635 | 1.545.758 | 1.889.425 | 13,590 | |
| 5 % | 1.073.531 | 1.443.055 | 1.732.586 | 12,462 | |
| Barwert des Reinertrags (nach 27 % Bewirtschaftungskosten) | |||||
| Reinertrag IST | 3 % | 572.323 | 800.960 | 998.185 | 14,877 |
| 4 % | 544.190 | 745.974 | 911.826 | 13,590 | |
| 5 % | 518.080 | 696.410 | 836.136 | 12,462 | |
| Reinertrag SOLL | 3 % | 623.143 | 872.083 | 1.086.820 | 14,877 |
| 4 % | 592.512 | 812.214 | 992.792 | 13,590 | |
| 5 % | 564.083 | 758.248 | 910.382 | 12,462 | |
Bei 4 % Kalkulationszins ist die IST-Miete der nächsten 20 Jahre heute 1.249.076 € wert — praktisch genau der Paketpreis von 1.500.000 €. Der Käufer bekommt Substanz, Bodenwert, Ausbaureserve und jede Wertsteigerung also rechnerisch obendrauf.
Sicht 2 — Ertragswert als ewige Rente
| Basis | 4,5 % | 5,0 % | 5,5 % | 6,0 % | 6,5 % |
|---|---|---|---|---|---|
| Reinertrag IST · 67.094 € p. a. | 1.490.972 | 1.341.874 | 1.219.886 | 1.118.229 | 1.032.211 |
| Reinertrag SOLL · 73.051 € p. a. | 1.623.364 | 1.461.028 | 1.328.207 | 1.217.523 | 1.123.868 |
| Reinertrag Potenzial · 101.490 € p. a. | 2.255.330 | 2.029.797 | 1.845.270 | 1.691.498 | 1.561.382 |
Sicht 3 — Finanzierung aus Käufersicht
Annahme: Paketpreis 1.500.000 €, 80 % Fremdkapital = 1.200.000 €, Anfangstilgung 2 %. Das Eigenkapital von 408.750 € deckt den Rest des Kaufpreises und die vollen Erwerbsnebenkosten.
| Zins | Annuität p. a. | Annuität p. M. | Restschuld n. 10 J | Restschuld n. 15 J | Restschuld n. 20 J | Zinsaufwand 20 J | Cashflow IST | Cashflow SOLL | DSCR SOLL | EK-Rendite SOLL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 % | 60.000 | 5.000,00 | 924.867 | 753.626 | 555.111 | 555.111 | +7.094 | +13.051 | 1,22 | 9,06 % |
| 4 % | 72.000 | 6.000,00 | 911.853 | 719.434 | 485.326 | 725.326 | -4.906 | +1.051 | 1,01 | 6,13 % |
| 5 % | 84.000 | 7.000,00 | 898.131 | 682.114 | 406.417 | 886.417 | -16.906 | +-10.949 | 0,87 | 3,19 % |
Cashflow = Reinertrag abzüglich Annuität. DSCR = Reinertrag ÷ Kapitaldienst; Banken verlangen üblicherweise mindestens 1,10. EK-Rendite = (Reinertrag ./. Zinsaufwand) ÷ eingesetztem Eigenkapital.
Auf SOLL-Basis trägt sich das Objekt in allen drei Zinsszenarien — der Cashflow bleibt selbst bei 5 % positiv (-10.949 € p. a.), der Schuldendienstdeckungsgrad liegt bei 0,87. Auf IST-Basis kippt er bei 5 % knapp ins Minus (-16.906 € p. a.). Beim realistischen Basisfall 4 % ergibt sich eine Eigenkapitalrendite von 6,13 %.
Marktvergleich Delitzsch
Was ältere Objekte in mittlerem Zustand in Delitzsch tatsächlich kosten — und wo dieses Angebot dagegen steht. Zur Datenlage: für Delitzsch gibt es keine frei zugänglichen amtlichen Transaktionspreise, alle Portalzahlen sind Angebotspreise und liegen erfahrungsgemäß über den realisierten Kaufpreisen.
| Objekt | Fläche m² | Kaufpreis | €/m² |
|---|---|---|---|
| MFH saniert, zentrale Lage, 16 Zimmer | 379 | 449.000 | 1.184 |
| Anlageobjekt mit Entwicklungspotenzial, 18 Zimmer | 305 | 440.000 | 1.442 |
| 10 WE, komplett saniert 2016, vollvermietet | 689 | 999.000 | 1.449 |
| Paket aus 2 Objekten, 21 Zimmer | 502 | 740.000 | 1.474 |
| 3 WE, Bj. 1894, gepflegt, vollvermietet | 199 | 320.000 | 1.608 |
| Median | – | – | 1.450 |
| Dieses Angebot · Paket je m² Mietfläche | 1.656 | 1.500.000 | 906 |
| Segment | €/m² | Quelle und Stand |
|---|---|---|
| Häuser Baujahr bis 1969 | 1.697 | immoportal, 01.08.2026 |
| Mehrfamilienhäuser (alle Baujahre) | 1.542 | immoportal, 01.08.2026 |
| Wohnungen Baujahr bis 1969 | 2.363 | immoportal, 01.08.2026 |
| Häuser gesamt | 2.397 | immoportal, 01.08.2026 |
| Häuser gesamt | 2.076 | Engel & Völkers, 02.06.2026 |
| Häuser gesamt | 2.200 | homeday Preisatlas, Q4/2024 |
Delitzsch, MFH Bj. 1894, 198,51 m², 3 WE, gepflegt, vollvermietet — Kaufpreis 320.000 €, Jahresmiete 15.964,08 €, Faktor 20,05, Bruttorendite 4,99 %, 1.612 €/m². Dieses Angebot liegt mit Faktor 16,3 und 6,13 % Rendite deutlich günstiger — bei 56 % des dortigen Quadratmeterpreises.
| Kennzahl | €/m² | Quelle |
|---|---|---|
| Bestandsmiete Delitzsch, Durchschnitt | 5,44 | Zensus 2022, Stat. Landesamt Sachsen |
| Angebotsmiete Delitzsch, Spanne | 7,79 – 9,57 | Portalauswertungen 2026 |
| Angebotsmiete Altbau bis 1969 | 8,18 | immoportal, 2026 |
| Dieses Portfolio, IST auf vermietete Fläche | 7,04 | eigene Berechnung, Stand 08/2026 |
| Dieses Portfolio, SOLL | 7,67 | nach angekündigten Erhöhungen |
Mit 7,04 €/m² liegt das Portfolio deutlich über der Delitzscher Bestandsmiete von 5,44 €/m², aber noch unter dem Angebotsniveau für Altbau von 8,18 €/m². Die angekündigten Erhöhungen auf 7,67 €/m² bleiben innerhalb der Kappungsgrenze und unter dem Marktniveau — sie sind durchsetzbar, nicht ambitioniert. Delitzsch unterliegt weder der Mietpreisbremse noch der abgesenkten Kappungsgrenze; diese gelten in Sachsen nur für Dresden und Leipzig.
Alle aktuellen Angebote in Delitzsch
Vollerhebung der zum 07.08.2026 auf ImmoScout24 und Immowelt inserierten Kaufobjekte in Delitzsch und Umkreis — 46 eindeutige Angebote nach Bereinigung von Doppelinseraten. Das ist die härteste verfügbare Vergleichsbasis, denn amtliche Transaktionspreise sind für Delitzsch nicht frei zugänglich.
| Objektart | Anzahl | niedrigster | Median | Mittelwert | höchster |
|---|---|---|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus | 6 | 267 | 1.446 | 1.238 | 1.608 |
| Einfamilienhaus | 3 | 1.056 | 2.324 | 1.910 | 2.350 |
| Haus | 5 | 3.700 | 3.917 | 3.895 | 4.041 |
| Doppelhaushälfte | 2 | 3.330 | 3.396 | 3.396 | 3.462 |
| Grundstück | 1 | 2.700 | 2.700 | 2.700 | 2.700 |
Für dieses Portfolio ist die Zeile Mehrfamilienhaus maßgeblich: Median 1.446 €/m² bei 6 Angeboten. Der Paketpreis entspricht 906 €/m² Mietfläche — 37 % unter dem Median — und 1.379 €/m² auf die tatsächlich vermietete Fläche. Die Häuser mit 3.700 bis 4.041 €/m² in der Tabelle sind Neubauprojekte eines Bauträgers und für den Bestandsvergleich nicht einschlägig; sie zeigen aber, wo die Delitzscher Neubau-Obergrenze liegt — und damit, warum die Neubaumarge in Abschnitt Ausbaupotenzial so dünn ist.
Mehrfamilienhäuser im Direktvergleich
| Angebot | Art | Kaufpreis | m² WF | €/m² | Portal |
|---|---|---|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus zum Kauf - Delitzsch - 120.000 € - 8 Zimmer, 450 m², 580 m² Grundstück, | Mehrfamilienhaus | 120.000 | 450,0 | 267 | IW |
| Saniertes Mehrfamilienhaus in zentraler Lage von Delitzsch bei Leipzig | Mehrfamilienhaus | 449.000 | 379,0 | 1.185 | IS24+IW |
| Attraktive Kapitalanlage: Mehrfamilienhaus mit Entwicklungsmöglichkeiten | Mehrfamilienhaus | 440.000 | 305,0 | 1.443 | IS24 |
| Voll Vermietetes Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen - 2016 komplett saniert | Mehrfamilienhaus | 999.000 | 689,0 | 1.450 | IS24 |
| Immobilienpaket mit Potential | Zwei Mehrfamilienhäuser zur freien Verfügung in Delitzsc | Mehrfamilienhaus | 740.000 | 502,0 | 1.474 | IS24 |
| GEPFLEGTES MEHRFAMILIENHAUS MIT 3 WOHNUNGEN (VERMIETET) mit 4,99 % RENDITE | Mehrfamilienhaus | 320.000 | 199,0 | 1.608 | IS24 |
| Dieses Portfolio · Paketpreis je m² Mietfläche | 3 Wohn- und Geschäftshäuser | 1.500.000 | 1.656,1 | 906 | – |
Alle 42 Angebote mit Quadratmeterpreis anzeigen
| Angebot | Art | Kaufpreis | m² | €/m² | Portal |
|---|---|---|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus zum Kauf - Delitzsch - 120.000 € - 8 Zimmer, 450 m², 580 m² Grundstück, | Mehrfamilienhaus | 120.000 | 450,0 | 267 | IW |
| ** LASSEN SIE IHREN TRAUM VOM EIGENHEIM WAHR WERDEN ** | housebuy | 99.000 | 336,0 | 295 | IS24 |
| Lagerhalle zum Kauf - Delitzsch - 2.850.000 € - 4.000 m² Lagerfläche, teilbar ab 4.000 m | Gewerbe | 2.850.000 | 4.000,0 | 712 | IW |
| Reihenendhaus mit Potenzial zum Selbstausbau in Delitzsch | housebuy | 59.000 | 81,0 | 728 | IS24 |
| Großes Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus | Einfamilienhaus | 380.000 | 360,0 | 1.056 | IS24 |
| Saniertes Mehrfamilienhaus in zentraler Lage von Delitzsch bei Leipzig | Mehrfamilienhaus | 449.000 | 379,0 | 1.185 | IS24+IW |
| Kapitalanlage mit 6,99% Rendite – aufgeteiltes MFH in ruhiger Lage von Delitzsch | housebuy | 650.000 | 529,0 | 1.229 | IS24 |
| Voll vermietetes MFH - sichere Mieteinnahmen - 5,6% IST-Rendite! | housebuy | 899.900 | 683,0 | 1.318 | IS24 |
| Reihenmittelhaus in zentraler Lage | housebuy | 205.900 | 152,0 | 1.355 | IS24 |
| Gepflegte Einheit mit großzügiger Terrasse in ruhiger Lage, Delitzsch | apartmentbuy | 61.500 | 43,6 | 1.410 | IS24 |
| Attraktive Kapitalanlage: Mehrfamilienhaus mit Entwicklungsmöglichkeiten | Mehrfamilienhaus | 440.000 | 305,0 | 1.443 | IS24 |
| Voll Vermietetes Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen - 2016 komplett saniert | Mehrfamilienhaus | 999.000 | 689,0 | 1.450 | IS24 |
| Leerstehend | Balkon | Einbauküche | Toll geschnitten | apartmentbuy | 88.000 | 60,0 | 1.467 | IS24+IW |
| Immobilienpaket mit Potential | Zwei Mehrfamilienhäuser zur freien Verfügung in Delitzsc | Mehrfamilienhaus | 740.000 | 502,0 | 1.474 | IS24 |
| 3 Zimmer Wohnung I Tageslichtbad I in Delitzsch | apartmentbuy | 89.000 | 59,0 | 1.508 | IS24 |
| Yield 5% and high cash flow, rented long-term | apartmentbuy | 129.000 | 85,0 | 1.518 | IS24 |
| GEPFLEGTES MEHRFAMILIENHAUS MIT 3 WOHNUNGEN (VERMIETET) mit 4,99 % RENDITE | Mehrfamilienhaus | 320.000 | 199,0 | 1.608 | IS24 |
| Bezugsfrei | Großzügiges Apartment | Balkon | praktischer Grundriss | gute zentrale Lage | apartmentbuy | 77.700 | 44,3 | 1.754 | IS24+IW |
| Gepflegte Erdgeschosswohnung im Grünen- frei ab 01.07.26 | apartmentbuy | 135.000 | 76,0 | 1.776 | IS24 |
| Zentrumsnahe großzügige 2RW am Stadtpark in ruhiger Lage | apartmentbuy | 150.000 | 82,0 | 1.829 | IS24 |
| Wohnen und Arbeiten! Schönes Hinterhaus mit geräumigen Nebengelassen! | housebuy | 209.000 | 110,0 | 1.900 | IS24 |
| 182 m² Wohnfläche + 74 m² Gewerbefläche im Erdgeschoss I Einliegerwohnung-Wohnung im DG | housebuy | 349.000 | 182,0 | 1.918 | IS24+IW |
| Saniertes Fachwerkhaus mit Charme – zentrumsnah in Delitzsch! | housebuy | 445.000 | 224,0 | 1.987 | IS24 |
| Renditestarkes Doppeltes Lottchen ... Zwei vermietete Wohnungen in denkmalgeschützter Wo | apartmentbuy | 165.000 | 82,0 | 2.012 | IS24 |
| Kapitalanlage mit Flair ... 2,5% AfA - Vermietete 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon | apartmentbuy | 89.500 | 41,0 | 2.183 | IS24 |
| 1-2-Familienwohnen! | Großzügige DHH mit zahlreichen Nebengelassen, Solarthermie und Gar | housebuy | 329.000 | 148,0 | 2.223 | IS24 |
| Leerstehend | 4-Raum-Wohnung | Balkon | Loggia | TG-Stellplatz | Toplage | apartmentbuy | 239.000 | 105,0 | 2.276 | IS24+IW |
| Einfamilienhaus zum Kauf - Delitzsch - 245.000 € - 4 Zimmer, 105,4 m², 653 m² Grundstück | Einfamilienhaus | 245.000 | 105,4 | 2.324 | IW |
| Modernisiert und voller Möglichkeiten – Einfamilienhaus mit großem Garten in Delitzsch | Einfamilienhaus | 275.000 | 117,0 | 2.350 | IS24+IW |
| Wunderschöne 3RW | Balkon | Am Stadtpark | ruhige & zentrumsnahe Lage | apartmentbuy | 195.000 | 82,0 | 2.378 | IS24 |
| Vielseitiges Wohnensemble | Zwei Häuser für Mehrgenerationen, Wohnen mit Arbeiten oder V | housebuy | 369.000 | 155,0 | 2.381 | IS24+IW |
| Kapitalanlage oder Mehrgenerationenwohnen: Flexibles MFH mit 3 Einheiten | housebuy | 470.000 | 188,0 | 2.500 | IS24+IW |
| Wohnen mit Wohlfühlfaktor - Einfamilienhaus auf großzügigem Grundstück mit Pool | Grundstück | 486.000 | 180,0 | 2.700 | IS24+IW |
| ++ Familienidylle am Stadtpark – moderne Doppelhaushälfte mit Dachterrasse und großem Wo | Doppelhaushälfte | 449.500 | 135,0 | 3.330 | IS24+IW |
| Zukunftssicher wohnen: Ebenerdiger und barrierefreier Bungalow mit Photovoltaik | housebuy | 419.000 | 124,0 | 3.379 | IS24 |
| Liebevoll modernisierte Doppelhaushälfte mit Pool, Kamin und viel Platz zum Leben | Doppelhaushälfte | 450.000 | 130,0 | 3.462 | IS24 |
| Haus zum Kauf - Delitzsch - 525.350 € - 5 Zimmer, 142 m², 590 m² Grundstück | Haus | 525.350 | 142,0 | 3.700 | IW |
| Haus zum Kauf - Delitzsch - 587.448 € - 5 Zimmer, 154 m², 450 m² Grundstück | Haus | 587.448 | 154,0 | 3.815 | IW |
| Haus zum Kauf - Delitzsch - 442.639 € - 4 Zimmer, 113 m², 453 m² Grundstück | Haus | 442.639 | 113,0 | 3.917 | IW |
| Haus zum Kauf - Delitzsch - 504.100 € - 5 Zimmer, 126 m², 450 m² Grundstück | Haus | 504.100 | 126,0 | 4.001 | IW |
| Haus zum Kauf - Delitzsch - 525.350 € - 4 Zimmer, 130 m², 450 m² Grundstück | Haus | 525.350 | 130,0 | 4.041 | IW |
| Wohnen im Hinterhaus, Rendite im Vorderhaus – attraktives Immobilienensemble zentral in | housebuy | 550.000 | 124,0 | 4.435 | IS24 |
Erhebung am 07.08.2026 über Apify. Quellen: ImmoScout24 (Apify, Umkreis 5 km) · Immowelt (Apify, Delitzsch 04509). Doppelinserate desselben Objekts auf beiden Portalen sind zusammengefasst; das Portal-Kürzel zeigt, wo das Angebot gefunden wurde. Angebotspreise, keine Abschlüsse — realisierte Kaufpreise liegen erfahrungsgemäß 8 bis 15 % darunter.
Ausbaupotenzial
Drei Module mit zusammen 598,00 m² zusätzlicher Wohnfläche. Die Zahlen sind mit belegten Baukosten und den tatsächlich in Delitzsch erzielbaren Mieten gerechnet — nicht mit Wunschwerten. Wer andere Annahmen für richtig hält, kann sie im Rechner oben selbst einstellen.
Keines der drei Module erreicht die Rendite des Bestands. Sie liegen bei 2,72–4,62 % netto, der Bestand bei 4,17 %. Der Ausbau hebt nicht die Rendite, sondern das Volumen, die Substanz und — bei den beiden Denkmalobjekten — den Steuereffekt. Der schnellste Weg zu 7 bis 8 % führt nicht über den Bau, sondern über die Vermietung der 568,58 m² Leerstandsfläche.
| Modul | m² WF | Baukosten €/m² | Bauwerkskosten | Baunebenkosten | Abriss, Stellplätze | Gesamt | €/m² gesamt | Miete €/m² | Miete p. a. | brutto | netto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bismarckstraße 10 Ersatzneubau Hinterhaus |
400 | 3.100 | 1.240.000 | 217.000 | 58.400 | 1.515.400 | 3.788 | 20,00 | 96.000 | 6,33 % | 4,62 % |
| Breite Straße 20 Neue Wohnfläche im Bestand |
120 | 2.800 | 336.000 | 67.200 | 8.560 | 411.760 | 3.431 | 11,00 | 15.840 | 3,85 % | 2,81 % |
| Breite Straße 18 Dachgeschossausbau |
78 | 2.900 | 226.200 | 45.240 | 4.460 | 275.900 | 3.537 | 11,00 | 10.296 | 3,73 % | 2,72 % |
| Summe | 598 | – | – | – | – | 2.203.060 | 3.684 | – | 122.136 | 5,54 % | 4,05 % |
Diese Zahl ist am Delitzscher Markt nicht darstellbar. Das höchste tatsächlich gefundene Angebot in Delitzsch liegt bei 13,16 €/m² (Erstbezug nach Sanierung), ein echter Neubau mit Baujahr 2026 wird für 10,94 €/m² angeboten. Selbst in Leipzig beginnt Erstbezug in guten Lagen erst bei rund 13,50 €/m². Der Markt bewegt sich 2025 auf 2026 zudem abwärts (−1,5 bis −5,3 %). Gerechnet ist deshalb mit 20,00 €/m²; im Rechner oben lässt sich der Wert bis 20 €/m² hochziehen — bei 20 €/m² läge die Nettorendite des Neubaus bei 4,62 % statt 4,62 %. Für ein Exposé, das der Prüfung durch einen professionellen Käufer standhalten soll, ist die konservative Zahl die wertvollere.
Planung bis Baugenehmigung
Was ein Architekt für die Leistungsphasen 1 bis 4 nach § 34 HOAI kostet — Grundlagenermittlung 2 %, Vorplanung 7 %, Entwurfsplanung 15 %, Genehmigungsplanung 3 %, zusammen 27 % des Gesamthonorars — zuzüglich der übrigen Leistungen, die bis zum Bauantrag anfallen. Bauüberwachung und Ausführung sind ausdrücklich nicht enthalten.
| Modul | anrechenbare Kosten | Honorarzone | Umbauzuschlag | Gesamthonorar | davon LPH 1–4 | brutto | Ermittlung |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bismarckstraße 10 | 1.240.000 | III | 0 % | 157.065 | 42.408 | 50.465 | HOAI-Honorartafel § 35, Honorarzone III, interpoliert |
| Breite Straße 20 | 336.000 | IV | 20 % | 50.400 | 16.330 | 19.432 | Prozentansatz 15 % der Bauwerkskosten (unterhalb der Tafel-Stützstellen; kleine Bestandsprojekte) |
| Breite Straße 18 | 226.200 | IV | 20 % | 33.930 | 10.993 | 13.082 | Prozentansatz 15 % der Bauwerkskosten (unterhalb der Tafel-Stützstellen; kleine Bestandsprojekte) |
| Summe Architekt | – | – | – | – | 69.731 | 82.979 | – |
| Position | € netto |
|---|---|
| Architekt, Leistungsphasen 1–4 (HOAI § 34) HOAI-Honorartafel § 35, Honorarzone III, interpoliert | 42.408 |
| Tragwerksplanung LPH 1–4 (58 % nach § 51 HOAI) 1,5 % der Bauwerkskosten als Gesamthonorar angesetzt | 10.788 |
| Brandschutznachweis bzw. -konzept Standardnachweis Neubau | 1.500 |
| Amtlicher Lageplan, Vermessung ÖbVI | 900 |
| Baugenehmigungsgebühr 10. SächsKVZ 4.1.2: 6.50 € je 1.000 € Rohbausumme (1.707 m³ BRI × 188 €/m³) | 2.086 |
| GEG-Nachweis / Energieausweis | 1.200 |
| Bodengutachten | 1.800 |
| Altlastenrecherche innerstädtische Vornutzung | 1.000 |
| Summe netto · 4,97 % der Bauwerkskosten | 61.682 |
| brutto inkl. 19 % Umsatzsteuer | 73.402 |
| Position | € netto |
|---|---|
| Architekt, Leistungsphasen 1–4 (HOAI § 34) Prozentansatz 15 % der Bauwerkskosten (unterhalb der Tafel-Stützstellen; kleine Bestandsprojekte) | 16.330 |
| Tragwerksplanung LPH 1–4 (58 % nach § 51 HOAI) 1,5 % der Bauwerkskosten als Gesamthonorar angesetzt | 2.923 |
| Brandschutznachweis bzw. -konzept Denkmal mit Abweichungsantrag am oberen Rand | 6.000 |
| Amtlicher Lageplan, Vermessung ÖbVI | 900 |
| Baugenehmigungsgebühr 10. SächsKVZ 4.1.2: 6.50 € je 1.000 € Rohbausumme (420 m³ BRI × 188 €/m³) | 514 |
| GEG-Nachweis / Energieausweis | 600 |
| Bescheinigung § 7i EStG 0,3 % der bescheinigten Summe, Landkreis Nordsachsen | 1.008 |
| Summe netto · 8,41 % der Bauwerkskosten | 28.274 |
| brutto inkl. 19 % Umsatzsteuer | 33.646 |
| Position | € netto |
|---|---|
| Architekt, Leistungsphasen 1–4 (HOAI § 34) Prozentansatz 15 % der Bauwerkskosten (unterhalb der Tafel-Stützstellen; kleine Bestandsprojekte) | 10.993 |
| Tragwerksplanung LPH 1–4 (58 % nach § 51 HOAI) 1,5 % der Bauwerkskosten als Gesamthonorar angesetzt | 1.968 |
| Brandschutznachweis bzw. -konzept Denkmal mit Abweichungsantrag am oberen Rand | 6.000 |
| Amtlicher Lageplan, Vermessung ÖbVI | 900 |
| Baugenehmigungsgebühr 10. SächsKVZ 4.1.2: 6.50 € je 1.000 € Rohbausumme (273 m³ BRI × 188 €/m³) | 338 |
| GEG-Nachweis / Energieausweis | 600 |
| Bescheinigung § 7i EStG 0,3 % der bescheinigten Summe, Landkreis Nordsachsen | 679 |
| Summe netto · 9,50 % der Bauwerkskosten | 21.478 |
| brutto inkl. 19 % Umsatzsteuer | 25.559 |
Planung bis Baugenehmigung: 111.434 € netto beziehungsweise 132.607 € brutto, davon 69.731 € netto Architektenhonorar. Das sind rund 6,2 % der Bauwerkskosten. Beim Bauen im Bestand liegt der Anteil systematisch höher als beim Neubau, weil Bestandsaufnahme, Brandschutzkonzept und Abweichungsanträge dazukommen.
Wichtig zur Einordnung: Seit der HOAI-Novelle 2021 sind die Honorare frei verhandelbar; die Honorartafel ist nur noch Orientierung und gesetzliche Auffanglösung nach § 7 HOAI. Bei kleinen Bestandsprojekten wie den beiden Dachausbauten wird in der Praxis häufig ein Pauschal- oder Zeithonorar vereinbart, weil das Tafelergebnis für den Architekten nicht auskömmlich ist.
Genehmigungsrechtliche Restriktionen
Abstandsflächen nach § 6 SächsBO (0,4 H, mind. 3 m) begrenzen Höhe und Stellung. Erhaltungssatzung § 172 BauGB: Abbruch genehmigungspflichtig. Umgebungsschutz § 12 Abs. 2 SächsDSchG gegenüber dem denkmalgeschützten Vorderhaus.
Gestaltungssatzung § 6: Gaubenlänge auf die halbe Trauflänge begrenzt, liegende Dachflächenfenster auf 2,7 m² je Dachfläche. Bei zwei Achsen Traufbreite ist die Belichtung nach § 47 Abs. 2 SächsBO der Engpass. Zweiter Rettungsweg über 8 m Höhe setzt Anleiterbarkeit voraus.
Rekonstruierter Volutengiebel ist geschützt — Giebelfenster praktisch ausgeschlossen. Der Ausbau hebt das Gebäude voraussichtlich von Gebäudeklasse 3 in 4 (§ 2 Abs. 3 SächsBO): notwendige Treppe dann nichtbrennbar (§ 34 Abs. 4), historisches Treppenhaus nur über Abweichung nach § 67 mit Kompensation. Der Treppenturm am Hinterhaus ist ein möglicher zweiter baulicher Rettungsweg.
Ein Bauvorbescheid nach § 75 SächsBO kostet ab 125 € und klärt verbindlich, welche Gaubenanordnung die Denkmalbehörde mitträgt und ob die Anleiterbarkeit für den zweiten Rettungsweg gegeben ist. Beides entscheidet über die Machbarkeit der Dachausbauten. Ebenfalls kostenlos und in wenigen Tagen zu klären: ob für die Grundstücke ein Bebauungsplan besteht oder § 34 BauGB gilt, und wie weit der Geltungsbereich der Erhaltungssatzung reicht — Letzteres entscheidet darüber, ob der Abbruch des Hinterhauses genehmigungspflichtig ist.
Für den Neubau gibt es außerdem ein Zeitfenster: § 34 Abs. 3b BauGB, der sogenannte Bau-Turbo, erlaubt seit dem 30.10.2025 und befristet bis zum 31.12.2030 Wohnungsneubau im Innenbereich auch dann, wenn er sich nicht in die Eigenart der Umgebung einfügt — vorausgesetzt, die Stadt stimmt zu. Nach § 36a BauGB muss sie binnen drei Monaten entscheiden, sonst gilt die Zustimmung als erteilt.
Stellplätze
Die Stellplatzsatzung Delitzsch verlangt 0,5 Stellplätze je Wohnung bis 50 m², 1,0 bis 100 m² und 1,5 darüber. Die Ablösebeträge sind nach Gebietszone gestaffelt: Breite Straße 4.100 € (Zone 1 Altstadt), Bismarckstraße 3.200 € (Zone 2 Neustadt), Fahrradabstellplatz einheitlich 180 €. Ein Rechtsanspruch auf Ablösung besteht allerdings nicht — und weil die Bismarckstraße 10 über eine Tordurchfahrt und ein großes Grundstück verfügt, wird die Stadt dort auf tatsächlicher Herstellung bestehen können. Für die Breite Straße in geschlossener Altstadtbebauung ist die Ablöse der realistische Weg, allerdings zum höchsten Satz.
Ansichten, Schnitte und Grundrisse
Vollständiges Planwerk des Vermessungsbüros André Biedermann, Zwochau — Breite Straße vom 28.01. bis 27.04.2022, Bismarckstraße vom 16.05.2022, jeweils im Maßstab 1:100. Jede Abbildung führt auf das PDF in Originalauflösung.
Ansichten
Schnitte Breite Straße 18/20
Grundrisse Breite Straße 18/20
Grundrisse Bismarckstraße 10
Wohn- und Nutzflächenberechnungen
Sämtliche Pläne liegen zusätzlich als DWG vor und werden Kaufinteressenten auf Anfrage bereitgestellt.
Denkmalabschreibung Breite Straße 18/20
Beide Häuser der Breiten Straße sind eingetragene Kulturdenkmale. Das eröffnet die erhöhten Absetzungen nach § 7i EStG — 100 % der begünstigten Baukosten in zwölf Jahren statt vierzig. Für einen Käufer mit hohem Grenzsteuersatz ist das der stärkste Hebel am ganzen Objekt. Die folgende Rechnung stellt beides gegenüber.
Die Denkmal-AfA gilt nicht auf den Kaufpreis. Begünstigt sind nach § 7i Abs. 1 Satz 1 EStG ausschließlich Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind — also künftige Sanierungsaufwendungen des Erwerbers, nicht die Altbausubstanz.
Zweitens, und praktisch noch wichtiger: die Maßnahmen müssen vor Baubeginn mit der Bescheinigungsbehörde abgestimmt sein. Die sächsische Bescheinigungsrichtlinie vom 17.04.2025 ist dabei unmissverständlich: „Ist eine vorherige Abstimmung unterblieben, liegen die Voraussetzungen für die Erteilung der Bescheinigung nicht vor. Die fehlende vorherige Abstimmung kann nicht nachträglich ersetzt werden.“ Zuständig ist das Landratsamt Nordsachsen in Eilenburg im Einvernehmen mit dem Landesamt für Denkmalpflege.
Beide Häuser sind in der Denkmalliste als „saniert“ geführt. Das Argument lautet deshalb nicht „100 % Abschreibung auf den Kaufpreis“, sondern: wer hier weiter investiert, schreibt die Investition in zwölf statt in vierzig Jahren ab.
Die laufende Abschreibung auf den Kaufpreis
| Position | Betrag | Grundlage |
|---|---|---|
| Kaufpreis Breite Straße 18 + 20 | 950.000 | Einzelpreise laut Abschnitt „Preisfindung“ |
| Erwerbsnebenkosten 7,25 % | 68.875,00 | GrESt Sachsen 5,5 % + Notar/Grundbuch 1,75 % |
| Gesamtinvestition | 1.018.875,00 | |
| ./. Bodenwert (Annahme 480 m² × 119 €/m²) | 57.120 | Bodenrichtwert Altstadt 01.01.2026, BORIS Sachsen |
| AfA-Bemessungsgrundlage Gebäude (94,4 %) | 961.755,00 | |
| Lineare AfA 2,5 % über 40 Jahre | 24.043,88 | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2c EStG — Fertigstellung vor 1925 |
| Alternative: Restnutzungsdauer 25 Jahre → 4,0 % | 38.470,20 | § 7 Abs. 4 S. 2 EStG, mit Sachverständigengutachten |
Die Denkmal-AfA nach § 7i EStG
Acht Jahre lang je bis zu 9 %, danach vier Jahre lang je bis zu 7 % — zusammen 100 % der begünstigten Baukosten in zwölf Jahren.
| Sanierungsvolumen | AfA Jahr 1–8 (9 %) | AfA Jahr 9–12 (7 %) | Grenzsteuersatz | Ersparnis Jahr 1–8 p. a. | Ersparnis Jahr 9–12 p. a. | Ersparnis gesamt | Vorteil ggü. linear (12 J) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 18.000 | 14.000 | 30 % (eff. 31,65 %) | 5.697 | 4.431 | 63.300 | 44.310 |
| 200.000 € | 18.000 | 14.000 | 42 % (eff. 44,31 %) | 7.976 | 6.203 | 88.620 | 62.034 |
| 200.000 € | 18.000 | 14.000 | 45 % (eff. 47,48 %) | 8.546 | 6.646 | 94.950 | 66.465 |
| 400.000 € | 36.000 | 28.000 | 30 % (eff. 31,65 %) | 11.394 | 8.862 | 126.600 | 88.620 |
| 400.000 € | 36.000 | 28.000 | 42 % (eff. 44,31 %) | 15.952 | 12.407 | 177.240 | 124.068 |
| 400.000 € | 36.000 | 28.000 | 45 % (eff. 47,48 %) | 17.091 | 13.293 | 189.900 | 132.930 |
| 600.000 € | 54.000 | 42.000 | 30 % (eff. 31,65 %) | 17.091 | 13.293 | 189.900 | 132.930 |
| 600.000 € | 54.000 | 42.000 | 42 % (eff. 44,31 %) | 23.927 | 18.610 | 265.860 | 186.102 |
| 600.000 € | 54.000 | 42.000 | 45 % (eff. 47,48 %) | 25.636 | 19.940 | 284.850 | 199.395 |
Über § 7i fließen 15.952 € Steuerersparnis in jedem der ersten acht Jahre und 12.407 € in den Jahren 9 bis 12 — zusammen 177.240 €. Dieselbe Summe linear mit 2,5 % abgeschrieben ergäbe in zwölf Jahren nur 120.000 € Abschreibungsvolumen. Auf 4 % abgezinst ist die §-7i-Variante 52.603 € mehr wert (140.305 € gegenüber 87.702 €) — rund 13 % des eingesetzten Sanierungskapitals, allein aus dem Steuereffekt.
Bei einem Sanierungsvolumen von 400.000 € stehen dem Überschuss aus der Vermietung von 42.938 € p. a. Abschreibungen von zusammen 60.044 € gegenüber (24.044 € linear plus 36.000 € nach § 7i). Das steuerliche Ergebnis ist damit -17.106 € p. a. — ein Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann, während das Objekt gleichzeitig positiven Cashflow liefert.
Weitere steuerliche Wege und Fördermittel
- § 10f EStG — für Eigennutzer: zehn Jahre je bis zu 9 %, zusammen 90 %, als Sonderausgabe. Nur für ein Gebäude, bei zusammenveranlagten Ehegatten für zwei.
- § 11b EStG — Erhaltungsaufwand am Baudenkmal lässt sich gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Voraussetzung ist wiederum die vorherige Abstimmung.
- Denkmalförderung Sachsen (RL DFö) — Zuschuss im Landesprogramm regelmäßig 50 %, im Sonderprogramm 75 %, in Ausnahmefällen bis 90 %. Antragsfrist beim Landratsamt Nordsachsen ist der 30. Oktober für das Folgejahr. Achtung: Zuschüsse mindern die AfA-Bemessungsgrundlage — im Einzelfall gegenrechnen.
- KfW 261 — bis 150.000 € Kredit je Wohneinheit; der Standard „Effizienzhaus Denkmal“ existiert gerade deshalb, weil Außendämmung und Fenstertausch bei Baudenkmalen denkmalrechtlich ausscheiden. Konditionen zum 21.07.2026 geändert, vor Zusage prüfen.
- § 7h EStG (Sanierungsgebiet) wird hier nicht in Anspruch genommen: für Delitzsch ist zum 01.01.2026 kein förmlich festgelegtes städtebauliches Maßnahmegebiet in BORIS Sachsen hinterlegt. Das „Denkmalschutzgebiet Altstadt“ trägt in der Erfassung des Landesamts den Zusatz „(Vorschlag)“ und ist damit keine rechtsverbindliche Festsetzung.
Diese Darstellung ersetzt keine Steuerberatung. AfA-Gestaltung und Kaufpreisaufteilung sollten vor Vertragsabschluss mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
Standort Delitzsch
Große Kreisstadt im Landkreis Nordsachsen, rund 25 Kilometer nördlich von Leipzig, mit eigener Altstadt, Barockschloss und erhaltener Stadtbefestigung. Kein Wachstumsmarkt, aber ein stabiler — und mit direkter S-Bahn-Anbindung in den Leipziger City-Tunnel.
| Kennzahl | Wert | Quelle / Stand |
|---|---|---|
| Einwohner | 25.750 | Stat. Landesamt Sachsen, 31.12.2025 |
| Fläche Stadtgebiet | 85,92 km² | 11 Ortsteile |
| Wohnungen gesamt | 14.876 | Zensus 2022 |
| Leerstandsquote Wohnungen | 8,87 % | Zensus 2022; LK Nordsachsen 7,7 %, Sachsen 8,8 % |
| Eigentümerquote | 34,85 % | Zensus 2022 — hoher Mieteranteil |
| Vorkriegsbestand am Wohnungsbestand | 33,3 % | Zensus 2022 — Altbau ist hier die Normalität |
| Arbeitslosenquote LK Nordsachsen | 7,1 % | Bundesagentur für Arbeit, 12/2025 |
| Kaufkraftkennziffer | 90 | Deutschland = 100 |
| Einzelhandels-Zentralitätskennziffer | 117 % | Kaufkraftzufluss von außen |
| Bodenrichtwert Altstadt / Breite Straße | 119 €/m² | BORIS Sachsen 01.01.2026, Zone 30003160 (M) · +11,2 % ggü. 2024 |
| Bodenrichtwert Bismarckstraße | 122 €/m² | BORIS Sachsen 01.01.2026, Zone 30003123 (W) · +10,9 % ggü. 2024 |
| Grunderwerbsteuer Sachsen | 5,5 % | seit 01.01.2023 |
20 Minuten nach Leipzig
S-Bahn S2 ab Delitzsch unterer Bahnhof im Halbstundentakt direkt in den Leipziger City-Tunnel (Hauptbahnhof tief, Markt, Wilhelm-Leuschner-Platz). S9 nach Halle über den oberen Bahnhof. Bundesstraßen B 184 und B 183a bilden eine geschlossene Stadtumfahrung; A 9, A 14 und A 38 in der Nähe. Flughafen Leipzig/Halle 15 km, 24-Stunden-Betrieb.
Vollständige Ausstattung
Vier Grundschulen, Oberschule, Gymnasium, zwei Förderschulen, berufliche Bildung, Volkshochschule und Musikschule. Mindestens acht Kitas. Kreiskrankenhaus Delitzsch mit 135 Betten. Mit der Unteroffizierschule des Heeres ist ein Bundeswehrstandort in der Stadt — ein struktureller Nachfragetreiber für Mietwohnungen.
Denkmalensemble
Die Altstadt zeigt bis heute die Siedlungsstruktur des 15. Jahrhunderts. Barockschloss von 1689 mit Museum und Lustgarten, rund 1,4 km erhaltene Stadtmauer mit Breitem Turm und Hallescher Turm, Promenadenring auf den ehemaligen Festungswerken. Die Breite Straße ist über weite Strecken eine geschlossene Denkmalzeile — die Nummern 3, 5, 13, 14, 15, 18, 20, 22, 24, 25, 26, 30 und 34 stehen alle in der Denkmalliste.
Delitzsch ist kein Wachstumsmarkt. Die Bevölkerung ist seit 2011 stabil, die Prognose des empirica-Gutachtens für das Sächsische Innenministerium liegt bei −0,4 % pro Jahr bis 2030. Der Wohnungsleerstand von 8,87 % ist zu 63 % struktureller Natur, also länger als zwölf Monate bestehend. Der Gewerbeleerstand in der Innenstadt ist ein stadtweites Thema, kein Einzelfall dieses Portfolios — die Stadt betreibt eine eigene Leerstandsbörse und lässt 2026 ihr Einzelhandelskonzept fortschreiben. Und der Markt ist dünn: im gesamten Landkreis Nordsachsen wurden 2024 nur 29 Wohn- und Geschäftshäuser gehandelt. Eine Vermarktungsdauer von mehreren Monaten ist einzuplanen.
Annahmen, Unterlagen und offene Punkte
Damit jede Zahl nachvollziehbar bleibt: woher sie kommt, wo eine Annahme getroffen wurde und was vor der Vermarktung noch zu beschaffen ist.
Vorhandene Unterlagen
- Wohn- und Nutzflächenberechnungen Vermessungsbüro Biedermann, Zwochau — Breite Straße 18 und 20 vom 09.04.2022, Bismarckstraße 10 vom 20.06.2022, raumweise aufgeschlüsselt.
- Breite Straße 18/20: Grundrisse Keller, EG, 1., 2., 3. OG und Dachgeschoss; Ansichten Nord und Süd mit Schnitt A-A; Schnitte B-B und C-C. Je als PDF und DWG.
- Bismarckstraße 10: Grundrisse Keller, EG, 1., 2. OG und Dachgeschoss; Ansichten. Je als PDF und DWG.
- Fotodokumentation Außenansichten und Innenaufnahmen, unter anderem der komplett modernisierten Wohnung Breite Straße 20, 2. OG links.
- Mieterübersicht mit Historie 2022, 2025 und Stand 01/2026 inklusive Mieterhöhungsplanung.
Getroffene Annahmen
| Annahme | Wert | Wirkung |
|---|---|---|
| Bewirtschaftungskosten, nicht umlagefähig | 27 % | Reinertrag, Ertragswert, Cashflow |
| Mietsteigerung dynamische Hochrechnung | 1,5 % p. a. | nur Abschnitt „Hochrechnung“ |
| Potenzialmiete Kleinwohnungen | 8,00 €/m² | Potenzialszenario |
| Potenzialmiete Laden Erdgeschoss | 8,00 €/m² | Potenzialszenario |
| Potenzialmiete Gewerbe Neben-/Obergeschoss | 5,00 €/m² | Potenzialszenario |
| Grundstücksfläche Breite Straße 18 + 20 | 480 m² | geschätzt — Bodenwert und AfA-Basis im Abschnitt „Denkmalabschreibung“ |
| Fremdkapitalquote Finanzierungsbeispiel | 80 % | nur Abschnitt „Zinsrechnung“, Sicht 3 |
Vor der Vermarktung zu beschaffen
- Grundbuchauszüge und Flurstücksdaten. Die Grundstücksflächen fehlen in den Unterlagen vollständig. Sie werden für den Bodenwert, die Kaufpreisaufteilung und jede seriöse AfA-Rechnung gebraucht — der Bodenwert im Abschnitt „Denkmalabschreibung“ ist bis dahin eine Schätzung.
- Energieausweise für alle drei Objekte. Nach § 80 GEG sind sie Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen; das Fehlen ist bußgeldbewehrt.
- Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei Jahre — Käufer und Banken fragen danach, und sie belegen die hier angesetzte Bewirtschaftungskostenquote.
- Mietverträge im Original nebst Staffel-/Indexklauseln, Kautionsnachweisen und den Mieterhöhungsschreiben.
- Zustandsdokumentation zu Dach, Heizung, Elektrik und Steigleitungen sowie eine Einschätzung des Instandhaltungsrückstaus. Ohne sie ist der Kaufpreis nur über Ertrag und Vergleich begründet, nicht über die Substanz.
- Denkmalstatus bestätigen lassen. Die hier verwendeten Einträge stammen aus der öffentlich zugänglichen Wiedergabe der sächsischen Denkmalliste mit Stand April 2020. Vor Drucklegung gegen die offizielle Denkmalliste Sachsen und die untere Denkmalschutzbehörde beim Landratsamt Nordsachsen abgleichen.
- Sanierungsgebietsstatus verbindlich abfragen beim Bauamt Delitzsch. Sollte doch ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet nach § 142 BauGB bestehen, käme zusätzlich § 7h EStG in Betracht.
- Baujahr Bismarckstraße 10 klären. Die Denkmalliste nennt 1907, die eigenen Unterlagen 1910. Steuerlich folgenlos — beide liegen vor 1925 —, im Exposé aber konsistent zu halten.
In den Verwaltungsunterlagen tauchen zwei weitere Objekte auf, die nicht Teil dieses Exposés sind: Bismarckstraße 37 (Blatt „Übersicht 2022“) und Frauenschulstraße 17 in 83714 Miesbach (Blatt „Aufstellung Bank“). Für beide liegen keine Flächenaufmaße, Pläne oder Fotos vor. Einzelne Zellen der Ausgangstabelle sind in sich widersprüchlich — etwa ein Gesamtbetrag von 1.582,70 € bei der Breiten Straße 18 im Erdgeschoss, wo Miete und Betriebskosten 1.330 € ergeben, sowie abweichende Überweisungsbeträge. Diese Fälle wurden durchgängig zugunsten des niedrigeren, belegbaren Wertes aufgelöst.
Unterlagen zum Herunterladen
Dieselben Zahlen wie auf dieser Seite, in den Formaten, die Banken, Steuerberater und Kaufinteressenten üblicherweise erwarten. Alles stammt aus einem gemeinsamen Rechenkern.
Sämtliche Grundrisse und Schnitte finden Sie einzeln im Abschnitt „Ansichten, Schnitte und Grundrisse“. Auf Anfrage stellen wir zusätzlich die DWG-Dateien und die Mieterübersicht bereit.
Quellen
- Wohn- und Nutzflächenberechnungen, Vermessungsbüro André Biedermann, Zwochau, 09.04.2022 und 20.06.2022
- Mieterübersicht Hausverwaltung Wagner, Stand 01/2026
- Liste der Kulturdenkmale in Delitzsch, Wiedergabe der sächsischen Denkmalliste, Stand April 2020
- Bodenrichtwerte: BORIS Sachsen, Landesamt für Geobasisinformation, Stichtag 01.01.2026
- Zensus 2022, Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen — Gebäude und Wohnungen, Gemeinde Delitzsch
- Einwohnerzahl: Statistisches Landesamt Sachsen, Fortschreibung 31.12.2025
- Arbeitsmarkt: Bundesagentur für Arbeit, Regionaldirektion Sachsen, 12/2025
- Angebotspreise und Angebotsmieten: immoportal.com (01.08.2026), Engel & Völkers (02.06.2026), homeday, immosuchmaschine.de (07.08.2026)
- Grundstücksmarktbericht Freistaat Sachsen 2025, Oberer Gutachterausschuss
- §§ 7, 7h, 7i, 10f, 11b EStG in der Fassung 2026
- Bescheinigungsrichtlinien zur Anwendung der §§ 7i, 10f und 11b EStG, SMIL vom 17.04.2025, SächsABl. S. 480
- Richtlinie Denkmalförderung Sachsen (RL DFö), gültig ab 31.05.2024
- KfW Wohngebäude-Kredit 261, Konditionen ab 21.07.2026
- Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung, gültig 01.01.2026 bis 30.06.2027
- Bauzinsen: Interhyp und Dr. Klein, Stand KW 32/2026
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